那什么时候才能买进房子？什么样的价格才是好价格呢？</p>
我们知道我们投资房子的收益来自两部分，一，净租金收益和资本利得，资本利得是多少？要在卖房子的时候才能知道具有很大的不确定性，所以我们投资房子的时候不考虑，</p>
在我们投资房子的时候，只要看净租金收益就可以了，我们可以用净租金收益率来衡量租金收益的好坏，</p>
净租金收益率=年租金净÷以初始投资现金总额x100=（年租金总额-年物业费-免房屋保险费-免房产税-免租金相关税-房年房屋维护费-年房屋出租托管费-年按揭贷款本息-其他费用）÷（首付+购房产生的税费）x100</p>
因为要长期持有，我们可以把10年期国债收益率看作机会成本，当净租金收益率大于10年期国债收益率的中位数时，此时买入房子是没有风险的，此时的价格就是好价格，</p>
我们通过10年期国债收益率。可以看到。过去18年10年期国债收益率的中位数为38，也就是说当房子的净租金收益率大于等于38的时候，投资房子是基本没有风险的，</p>
净租金收益等于380，对应的价格就是好价格，房价低于这个价格越多就越有投资价值，</p>
比如:张三看上了北京的一套房子，非常喜欢这套房子面积是70平，价格为5万元一平，总价350万，月租金4500，</p>
张三已经有一套自住房，如果这套房子算是第2套房，首付需要40，最长贷款期为25年，银行贷款利率为49，那么现在这套房子值得舟山投资吗？</p>
首先来计算一下，先看一下这套房子的年租金净额，我们只知道目前这套房子的月租金为4500元，其他费用都不知道，</p>
在中国持有房子的成本，一般为租金的5~15，我们按10来估算房贷月还款额，我们可以用房贷计算器计算得出。这个房子每月需要还款12,154块钱，</p>
那么通过计算这套房子的年租金净额为</p>
4500x12x09-12,154x12=-97 28元，</p>
通过计算出年租金净额为负数时就不用往下进行了，这套房子目前的价格是没有投资价值的，</p>
因为张三如果买了这套房子，首付和税费就要先支付150多万，以后每年还要支付97万，这个房子是典型的耗钱资产，可能有的人会认为这个房子以后可能会涨价的，这个房子以后可能真的会涨价，但它这个价格不适合投资，</p>
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